Emerald Forest公用事業區選舉常見問題

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大多數居民可能已獲悉,Emerald Forest公用事業區(下稱「本區」)董事會(下稱「董事會」) 已呼籲將兩(2)項授權提案列入 2021年5月1日(週六)的選舉選票中。為確保本區居民及其他選民掌握有關該授權選舉的準確資訊以及董事會為本區設定的目標,我們特此匯總了居民的常見問題並予以解答。我們還將隨時更新本頁面,以解答其他問題並在選舉開始之前提供更多資訊。

本區的職責是什麽?

本區負責為約1,862所房屋提供水務、污水管道、基礎設施和服務,涵蓋本區748.1997英畝土地。 本區地處Houston市中心商業區西北約18英里,位於FM 1960沿線(一般在Jones Road和Mills Road之間)。本區北至Mills Road,南達Windfern Road,東至N. Gessner Road,西達Jones Road。

Emerald Forest公用事業區目前運營和維護兩(2)個配備現場水井的水廠、一(1)個污水處理廠和一(4)個污水管道水泵站。連接這些基礎設施的是18英里的水管線和21.6英里的污水管道線。

本次選舉的目的是什麽?

選票將使用以下措辭,以便本區居民為2021年5月1日舉行的選舉前往投票站投票或郵寄投票。該選舉將要求選民從 贊成反對 中選擇一(1)個選項:

提案A – 發行金額為40,000,000美元的水務、污水管道及排水與雨水管道系統債券,並徵收不限稅率或稅額的足額稅款用於償付上述債券之本金及利息

該提案與債券授權金額有關,本區正在尋求該金額的資金來完成各類工程,並資助本區正在進行的開發項目。

提案B – 一項由TEXAS州憲法第XVI條第59節許可的設施運營及維護稅,其稅率為每一百美元($100)的可徵稅房產估值徵稅不超過五十美分($0.50

目前,本區可徵收的運營與維護(O&M)稅率有上限。本區正尋求提高運營與維護稅率的上限,以便在今後需要時有能力提高運營與維護稅率,從而彌補在本區償還債務並降低債務清償稅率時不斷增加的運營與維護成本。新上限將取代現有上限。

什麼是債券授權?

債券授權是授權出售債券,為本區工程項目籌集資金。這類似於可供企業用於獲取運營資金的信貸額度。 授權 不是 直接提供資金,也不是無需滿足嚴格監管要求就能獲取全部授權金額的「空白支票」。儘管授權的金額可能較大,但僅在準備啓動必要工程項目或有必要進行修理、維護或更換時,才可出售債券

本區目前剩餘的水務、污水和排水(WS&D)債券授權額度為8,635,000美元。 最近一次債券授權是在2001年准予的,當時本區選民授權發行總額為21,000,000美元的債券,用於建造水務、污水管道及排水設施。2001年選舉中授權的12,365,000美元債券已在2001年和2011年發行完畢,為本區必要的水務、污水管道和排水基礎設施工程提供了資金。此外,自2001年以來,因董事會審慎的財務監督,本區通過以下方式對其年度債務清償費用進行了管理:通過發行償債債券,以更低的利率為債券再融資。根據本區工程師報告,剩餘8,635,000美元的債券授權不足以在開發本區現有和未來房產之外,滿足今後十到十五(10-15)年的預期工程資金需求。

債券授權的用途是什麽?

本區工程師提交的債券選舉報告列出了董事會預期未來10-15年内有必要實施的工程,以便維護、更換或升級本區擁有與運營的老化水務與廢水基礎設施。作為一項積極措施,該債券選舉報告綜合考慮了當日可獲得的所有資訊,並列出了這些工程的潛在成本(以及所需的債券發行成本):約30,830,000美元。

債券選舉報告中的關鍵工程包括:

  • 2號和3號水廠的消毒液轉為漂白劑;
  • 更換本區的部分配水管道;
  • 更換本區的水錶;
  • 修復本區的污水管道系統;
  • 修復2號和3號水井;以及
  • 污水處理廠擴建。

此外,該授權的一部分將用於支付基礎設施費用,該基礎設施將為待開發的223英畝土地提供服務。目前,這些基礎結構成本的開發商補償款預計約為18,000,000美元。其中,本區要求批准5,500,000美元的額外授權用於發行未來債券,這相當於約9,170,000美元,包括與施工無關的「軟性」發行成本。

通常,諸如此類的開發商補償款要等到相關應稅房產估值產生回報後才能支付,因此,為了資助這些基礎設施而出售的債券不會上調稅率或增加Emerald Forest公用事業區現有居民的負擔,還會讓更多的房產所有者能為本區的整體稅收基數和稅款徵收做出貢獻。

本區工程師預計,為上述項目提供資金所需的債券總額為40,000,000美元,其中包括通貨膨脹以及本區現有授權淨額。

爲什麽現在就需要開展這些工程?

本區於1971年設立,區内大部分水務、污水與排水基礎設施已運行多年。由於基礎設施不斷老化,需要在其生命周期内進行維護與修復,有時還需要更換。一般而言,如果維護與運營得當,基礎設施的壽命可達30-40年左右。

本區計劃在未來10-15年按照債券選舉報告發行必要債券,以主動維護其設施並在必要時進行維修或更換。這樣可以最大限度提高水務與污水管道基礎設施的使用壽命,確保本區穩定而持續地提供服務。

最初,設立市政公用事業區的期望是將它們最終併入臨近城市,此後由該市支付運營、維護及維修本區所有公用事業設施的費用。在目前情況下,本區不太可能會在近期併入Houston市,所以為向區內居民提供服務,本區必須儲備資金,支付維護供水、污水管道及排水設施所需的必要費用。

本區能否不發行債券,直接支付工程費用?

授權債券的首選替代方案就是按「隨用隨付」原則為所有必要工程提供資金,這可能需要上調維護稅稅率與/或水務與污水管道費率。 本區必須準備好資金,才能開展必要工程。若要以維護稅或供水與污水處理費來提供工程資金,則可能需要在短期内提高稅率或費率,以便收取所需資金。這種方案會使當前居民承擔長期工程的經濟負擔,造成大型工程竣工時間延後、成本增加。

如果授權本區發行債券,董事會就可以將必要工程成本分攤到多個年度,不必像「隨用隨付」原則通常所要求的那樣,提高維護稅稅率與/或水務與污水管道費率。這種方案使本區現有與未來的居民及企業共同承擔工程費用,確保本區快速完成必要工程。

如何確定我的稅款?

本區每年徵收的縂稅款由兩部分組成:

  1. 債務清償稅率,其收益只能用於支付本區未償還的債券;以及
  2. 運營與維護稅率(通常稱為M&O),其收益存入本區的常規資金,並與供水及污水處理收入一起用於支付本區的運營與維護費用。

多年來,隨著本區的債務清償與運營支出的變化,稅款的這兩個組成部分也發生了變化。

本區如何管理納稅人的資金?

董事會已將本區的從價稅率總額維持在每100美元估值徵收0.655美元,其中包括0.405美元的債務清償稅率和0.25美元的現行運營與維護稅率。 關於稅率的更多詳細資訊,請點擊此處。憑藉審慎的財務管理,本區已獲得Moody's Investors Service的"A2"基礎評級。

通過仔細監管各項支出並制定合理的維護計划,本區目前已擁有32個月的運營儲備金以及863.5萬美元的先前債券授權額。市政公用事業區的常見基準通常為12個月。儲備金可賺取利息並可在緊急情況下動用,但實踐證明,如果需要大規模的修復、維修或更換(例如工廠設施故障或損壞),儲備金是遠遠不夠的。

目前,根據債券選舉報告中概述的計劃,再結合所掌握的所有資訊,本區董事會預計:在可預見的未來,債券發行不會導致總稅率的提高

我還有其他問題…

很好!我們的目標是讓居民在投票臨近前掌握所有資訊。如果您有其他問題,可以使用本區網站上的聯係我們表單提交。

此外,本區將於以下日期舉辦兩(2)場虛擬選舉宣講網絡研討會,以提供更多資訊,讓居民有機會向顧問和董事詢問有關債券授權程序的任何問題。

  • 2021年4月12日晚上7:00;以及
  • 2021年4月17日上午10:00

上述本次活動註冊鏈接:https://attendee.gotowebinar.com/rt/9030423553301825040