Preguntas frecuentes del Distrito de Servicios Públicos de Emerald Forest

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Como muchos de los residentes quizá ya sepan, la Junta Directiva (la "Junta") del Distrito de Servicios Públicos de Emerald Forest (el "Distrito") ha solicitado que aparezcan dos (2) proposiciones de autorización en la boleta de la elección del sábado 1 de mayo de 2021. Para asegurar que los residentes y otros electores del Distrito tengan información precisa respecto de las autorizaciones propuestas y las metas de la Junta para el Distrito, hemos acopiado respuestas a las preguntas comunes. Esta página se actualizará para abordar preguntas adicionales y proveer información adicional antes de la elección.

¿Qué es el Distrito?

El Distrito es responsable de proveer agua, alcantarillado sanitario, infraestructura y servicios a aproximadamente 1,862 viviendas dentro de los 748.1997 acres de terrenos dentro del Distrito. El Distrito se ubica aproximadamente 18 millas al noroeste del distrito comercial central de la Ciudad de Houston, a lo largo de la FM 1960, en general entre Jones Road y Mills Road. El límite norte del Distrito es Mills Road, el sur Windfern Road, el este N. Gessner Road y el oeste Jones Road.

El Emeral Forest UD actualmente opera y mantiene dos (2) plantas de agua con pozos de agua en el predio, una (1) planta de tratamiento de aguas residuales y una (4) estación de bombeo de alcantarillado sanitario. Esta infraestructura está conectada por 18 millas de tuberías de agua, 21.6 millas de tuberías de alcantarillado sanitario.

¿Qué es la elección?

El siguiente lenguaje aparecerá en la boleta para los residentes del Distrito cuando acudan a las casillas electorales o voten por correo para la elección general del 1 de mayo de 2021, que les pide a los votantes que seleccionen una (1) opción entre A FAVOR o EN CONTRA :

PROPOSICIÓN A: LA EMISIÓN DE $40,000,000 EN BONOS PARA SISTEMAS DE AGUA, ALCANTARILLADO SANITARIO Y ALCANTARILLADO DE DRENAJE Y AGUA DE TORMENTA, Y LA IMPOSICIÓN DE IMPUESTOS, SIN LÍMITE EN CUANTO A TASA O CANTIDAD, SUFICIENTES PARA PAGAR EL CAPITAL Y EL INTERÉS DE LOS BONOS

Esta es la proposición referente a la cantidad de la autorización de bonos que el Distrito procura conseguir para completar proyectos y financiar desarrollo en curso en el Distrito.

PROPOSICIÓN B – UN IMPUESTO DE OPERACIÓN Y MANTENIMIENTO PARA LAS INSTALACIONES AUTORIZADAS POR LA SECCIÓN 59 DEL ARTÍCULO XVI DE LA CONSTITUCIÓN DE TEXAS, QUE NO EXCEDA LOS CINCUENTA CENTAVOS ($0.50) POR CADA CIEN DÓLARES ($100) DE TASACIÓN DE PROPIEDAD GRAVABLE

El Distrito actualmente tiene un límite respecto de la tasa de impuestos de Operaciones y Mantenimiento (O&M) que puede aplicar. El Distrito procura conseguir un aumento del límite del O&M para tener la capacidad, de ser necesaria, en una fecha posterior, de subir la tasa del O&M para cubrir costos de operaciones y mantenimiento en curso y crecientes a medida que se retira deuda y se baja la tasa de impuestos para servicio de la deuda. El nuevo límite reemplazaría el límite existente.

¿Qué es una autorización de bonos?

Una autorización de bonos es una autorización para vender bonos para financiar proyectos del distrito. Es similar a una línea de crédito que un negocio puede usar para financiar sus operaciones. Una autorización no significa fondos inmediatos, ni tampoco es un "cheque en blanco" para financiar la cantidad entera de la autorización sin cumplir estrictos requisitos reglamentarios. Aunque una autorización puede ser por una suma grande, los bonos solo se pueden vender una vez que los proyectos necesarios estén listos para comenzar o según sea necesario para reparaciones y mantenimiento o reemplazo.

Actualmente el Distrito tiene $8,635,000 en autorización de bonos para agua, alcantarillado y drenaje (WS&D) restante. La autorización de bonos más reciente fue en 2001, cuando los votantes del Distrito autorizaron un total de $21,000,000 para el propósito de construir instalaciones de agua, alcantarillado sanitario y drenaje. $12,365,000 de los bonos autorizados en la elección de 2001 se emitieron entre 2001 y 2011 para financiar proyectos necesarios para la infraestructura de agua, alcantarillado sanitario y drenaje en el Distrito. Además, desde 2001, como un resultado de la prudente supervisión financiera de la Junta, el Distrito ha administrado sus gastos anuales de servicio de la deuda mediante la refinanciación de bonos a menores tasas de interés a través de la emisión de bonos de reembolso. Según el ingeniero del Distrito, la autorización de bonos restante por $8,635,000 no será suficiente para abordar los proyectos previstos a lo largo de los próximos diez a quince (10-15) años, además del desarrollo de propiedad existente y futura dentro del Distrito.

¿Para qué se utilizará la autorización de bonos?

El Informe para la Elección de Bonos presentado por el ingeniero del Distrito identifica los proyectos que la Junta prevé serán necesarios a lo largo de los próximos 10-15 años para mantener, reemplazar o mejorar la infraestructura deteriorada de agua y agua residual perteneciente al Distrito y operada por este. Como una medida proactiva, el Informe para la Elección de Bonos describe el costo potencial de esos proyectos (y los costos de la emisión de bonos requerida), teniendo en cuenta toda la información disponible hoy, que será de aproximadamente $30,830,000.

Los proyectos claves del Informe para la Elección de Bonos incluyen:

  • Conversión de la desinfección a blanqueador para las Plantas de agua Nro. 2 y 3;
  • Reemplazo de algunas de las tuberías de distribución de agua del Distrito;
  • Reemplazo de los medidores de agua del Distrito;
  • Rehabilitación del sistema de alcantarillado sanitario del Distrito;
  • Rehabilitación de los pozos de agua Nro. 2 y 3; y
  • Expansión de la planta de tratamiento de aguas residuales.

Además, una porción de esta autorización se utilizará para pagar infraestructura que prestará servicios a los 223 acres de terrenos que se desarrollarán. El reembolso del desarrollador para estos costos de infraestructura se prevé en este momento que será de aproximadamente $18,000,000. De esa cantidad, el Distrito solicita la aprobación de una autorización adicional en la cantidad de $5,500,000 para futuros bonos, que equivale a aproximadamente $9,170,000 incluidos costos de emisión indirectos, ajenos a la construcción.

Los reembolsos del desarrollador como este en general no se pagan hasta que la tasación de la propiedad gravable sobre el terreno se pague a sí misma, entonces los bonos vendidos para financiar esta infraestructura no aumentarían la tasa ni colocarían la carga de impuestos sobre los residentes actuales del Emerald Forest UD, y agregarán más propietarios que contribuyan a la base impositiva general y la recaudación de impuestos del Distrito.

El ingeniero del Distrito ha estimado la cantidad combinada de bonos requeridos para financiar los ítems anteriores, incluso inflación y suma neta de la autorización existente del Distrito, que será de $40,000,000.

¿Por qué es necesario hacer estos proyectos ahora?

El Distrito fue creado en 1971 y gran parte de la infraestructura de agua, alcantarillado y drenaje del Distrito ha funcionado por muchos años. A medida que dicha infraestructura se deteriora, requiere mantenimiento, rehabilitación y, algunas veces, reemplazo, como parte de su ciclo de vida. En promedio, la infraestructura dura alrededor de 30 a 40 años con mantenimiento y operaciones óptimos.

El Distrito tiene la intención de emitir bonos únicamente según sea necesario en los próximos 10-15 años en virtud del Informe para la Elección de Bonos a fin de mantener sus instalaciones de manera proactiva y, según sea necesario, implementar reparaciones o reemplazos. Esto permitirá al Distrito asegurar el servicio confiable y continuo al maximizar la vida útil de su infraestructura de agua y alcantarillado sanitario.

Los distritos de servicios públicos municipales se crearon originalmente con la expectativa de que en última instancia una ciudad vecina los anexaría, después de lo cual la ciudad pagaría los costos de operación, mantenimiento y reparación de todas las instalaciones de servicios públicos del Distrito. En las circunstancias actuales, la anexión del Distrito por la Ciudad de Houston en el futuro cercano parece ser muy poco probable, de manera que el Distrito debe prepararse para financiar todos los costos de mantenimiento necesarios de las instalaciones de agua, alcantarillado sanitario y drenaje requeridos para prestar servicio a sus residentes.

¿No puede el Distrito pagar los proyectos sin emitir bonos?

La principal alternativa a la autorización de los bonos es financiar todos los proyectos necesarios con la modalidad de "pago por uso", que es probable que requiera aumentos de las tasas de impuestos de mantenimiento y/o tarifas de agua y alcantarillado sanitario. El Distrito debe tener fondos a la mano antes de que pueda proceder con un proyecto requerido. Sería probable que financiar proyectos con impuestos de mantenimiento o tarifas de agua y alcantarillado requiera un aumento en las tarifas a corto plazo para recaudar los fondos requeridos. Este método coloca la carga financiera para proyectos a largo plazo en los residentes actuales y podría crear demoras y aumento de costos para completar proyectos grandes.

Autorizar al Distrito a emitir bonos le permitiría a la Junta repartir los costos de los proyectos necesarios a lo largo de varios años y evitar aumentos en las tasas de impuestos de mantenimiento y/o tarifas de agua y alcantarillado sanitario típicamente requeridas por la modalidad de "pago por uso". Este método distribuye el costo de estos proyectos entre los residentes y negocios actuales y futuros en el Distrito y permite al Distrito completar los proyectos necesarios rápidamente.

¿Cómo se determinan mis impuestos?

El Distrito impone una tasa de impuestos total cada año que tiene dos componentes:

  1. La tasa de impuestos para servicio de deuda, cuyos ingresos solo se pueden usar para realizar pagos de los bonos pendientes del Distrito; y
  2. La tasa de impuestos de operaciones y mantenimiento (comúnmente llamada O&M), cuyos ingresos se depositan en el Fondo General del Distrito y se utilizan, junto con los ingresos de agua y alcantarillado, para pagar gastos de operación y mantenimiento del Distrito.

Estos dos componentes de la tasa de impuestos han cambiado a través de los años conforme el cambio de los gastos del Distrito para el servicio de la deuda y de operación.

¿Cómo administra el Distrito el dinero de los contribuyentes?

La Junta ha mantenido la tasa total de impuestos ad valorem del Distrito en** __ **$0.655 por cada $100 de tasación, que es la combinación de una tasa de impuestos para el servicio de la deuda de $0.405 y la O&M actual de $0.25. Para obtener más detalles respecto de las tasas de impuestos, haga clic aquí. Como resultado de la prudente administración financiera, el Distrito ha recibido una clasificación subyacente de "A2" de Moody's Investors Service.

Mediante la supervisión cuidadosa de gastos y la planificación para mantenimiento, el Distrito tiene actualmente 32 meses de fondos de reserva operativa y $8.635M de la autorización de bonos previa. Una referencia común para los distritos de servicios públicos municipales es generalmente 12 meses. Los fondos de reserva ganan interés y están disponibles para emergencias, pero pueden resultar insuficientes si se requiere rehabilitación, reparación o reemplazo de gran escala, como se produce en el caso de falla o riesgo de las instalaciones de una planta.

En este momento, con toda la información disponible, dado el plan descrito en el Informe para la Elección de Bonos, la Junta Directiva del Distrito no prevé un aumento de la tasa de impuestos total como un resultado de la emisión de bonos para el futuro previsto.

Tengo más preguntas…

¡Qué bueno! La meta es que los residentes tengan toda la información a su disposición a medida que se acerca la votación. Se pueden plantear preguntas adicionales a través de la forma Contáctenos en el sitio web del Distrito.

Además, el Distrito llevará a cabo dos (2) webinarios educativos sobre la elección en las siguientes fechas para proveer información adicional y darles a los residentes una oportunidad para plantearles a los asesores y directores cualquier pregunta que tengan respecto del proceso de autorización de bonos:

  • 12 de abril de 2021 a las 7:00 p.m. y
  • 17 de abril de 2021 a las 10:00 a.m.

El enlace para inscribirse en estos eventos es: https://attendee.gotowebinar.com/rt/9030423553301825040.